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中國(guo)社會科學院城市與競(jing)爭力研究中心(xin)主任倪(ni)鵬飛近日在(zai)中新(xin)社國(guo)是論壇(tan)上表示,2020年,樓(lou)市將繼續處在(zai)降溫通道,在(zai)沒(mei)有(you)重大政策(ce)轉向和(he)意外事(shi)件沖擊下(xia),不會出現劇烈波動。

發言摘要如(ru)下(xia)︰

2019年的回(hui)顧

2019年,樓(lou)市初步進(jin)入穩(wen)定健康發展(zhan)狀態,基(ji)本實(shi)現三(san)穩(wen)調控(kong)目標,是近年來(lai)最(zui)好的狀態。具(ju)體看︰

第一(yi),時ben)瀋希 wen)中有(you)變,四季逆轉。

全國(guo)房價增幅(fu)經歷(li)降、升、降再(zai)企穩(wen)的過(guo)程,同比(bi)增幅(fu)由(you)2019年6.6%。銷(xiao)售額變動總體平穩(wen),月度商品房銷(xiao)售額增長率有(you)升有(you)降,2019年同比(bi)增長-0.1%。新(xin)開工面積(ji)、施工面積(ji)與竣工面積(ji)之間的增幅(fu)差距由(you)大變小。反映出總體的現房供應在(zai)增長,潛在(zai)供給又(you)在(zai)持續增加。待售商品房面積(ji)持續下(xia)降,但下(xia)降由(you)加速(su)轉向減速(su)。2019年2月至10月,現房存銷(xiao)比(bi)由(you)17.94(月)持續下(xia)降到15.92(月),已處于6~18個月的合(he)理區間。期房存銷(xiao)比(bi)由(you)2016年的3.1(年)下(xia)降至2017年的2.8(年)和(he)2018的 2.7(年),但到2019年逆勢上升至3.0年,期房去化壓(ya)力較之前有(you)所增加。全國(guo)房地產開發投(tou)資額增幅(fu)變動平穩(wen),2019年同比(bi)增長9.9%。

第二,空(kong)間上,降溫lv)饗裕 fen)化再(zai)現。

全國(guo)房價總體下(xia)降城市數量和(he)下(xia)降速(su)度超過(guo)去年同期。一(yi)、二線城市增速(su)同頻回(hui)升,三(san)、四線城市增速(su)共同下(xia)降。東部地區房價增速(su)變動相對(dui)平穩(wen),中西(xi)部和(he)東北地區增速(su)明顯下(xia)降。城市群中心(xin)城市房價同比(bi)增速(su)回(hui)升,非(fei)中心(xin)城市城市房價增速(su)有(you)所下(xia)降。

分(fen)析原(yuan)因︰總體上,面對(dui)復(fu)雜(za)嚴(yan)峻的國(guo)內經濟形勢,中央調控(kong)持續給力不動搖,基(ji)礎制度改革邁出重要步伐,效果顯著(zhu),值得(de)點贊。具(ju)體看,持續調控(kong)的力度和(he)節奏直接和(he)間接影響金融機構等市場(chang)的行為和(he)預期,導致總體穩(wen)定的前提下(xia),樓(lou)市冬冷(ling)、春熱(re)、夏暖、秋涼,樓(lou)市xin)晡wen)季變。

2020年展(zhan)望

2020年樓(lou)市將繼續保持“年穩(wen)季變”的特點,空(kong)間持續分(fen)化,風(feng)險如(ru)影隨行。

第一(yi),總體上,市場(chang)繼續處在(zai)降溫通道。在(zai)沒(mei)有(you)重大政策(ce)轉向和(he)意外事(shi)件沖擊的情況下(xia),不會出現劇烈的波動。

具(ju)體看,商品房價格同比(bi)增幅(fu)保持在(zai)5-8%區間,商品房銷(xiao)售面積(ji)同比(bi)增幅(fu)將保持在(zai)-1到2%,房地產開發投(tou)資同比(bi)增速(su)將持續在(zai)7-10%區間內。

主要因為︰城鎮(zhen)化率加速(su)期決定市場(chang)預期相對(dui)樂觀。住(zhu)房剛性、改善性和(he)重置需求依然較大。炒房的利益機制沒(mei)有(you)完全消除。宏觀經濟和(he)外部環境對(dui)房地產不利影響有(you)限。樓(lou)市調控(kong)不太可能放松。

第二,時ben)瀋希 滴輪謝褂you)起伏和(he)波動。

2020年春he)那鋃 穆lou)市仍將面臨,升降交替,窄(zhai)幅(fu)波動。因為市場(chang)環境及預期在(zai)不斷(duan)變化中,調控(kong)政策(ce)或根據樓(lou)市當期和(he)未來(lai)可能的變化會適時微調。

第三(san),空(kong)間上,城市分(fen)化可能持續凸顯。

2020年,一(yi)、二線城市、東部城市、都市圈城市群、特殊資源城市與四、五線及以下(xia)城市、西(xi)部東北城市、城市群以外、資源枯(ku)竭城市的經濟和(he)人口的分(fen)化將持續。

主要因為︰經濟mei)ji)本面變化決定樓(lou)市在(zai)空(kong)間上持續分(fen)化。2020年國(guo)家一(yi)些區域政策(ce)調整以及新(xin)的區域規劃(hua)陸(lu)續出台(tai)將加劇分(fen)化。過(guo)去2017-2018年邊緣區域樓(lou)市的逆襲將加劇分(fen)化。

第四,風(feng)險上,總體下(xia)降中局部可能上升。

當前的均衡是鐵令下(xia)的弱均衡,調控(kong)操(cao)作若有(you)不當,樓(lou)市運行有(you)滑出合(he)理區間的風(feng)險。市場(chang)主體尤其開發企業de)媼僮式鵒lian)斷(duan)裂和(he)破產倒(dao)閉風(feng)險。總體存銷(xiao)比(bi)再(zai)度回(hui)升預示個別區域過(guo)剩(sheng)嚴(yan)重。

2020年對(dui)策(ce)建議(yi)

應堅持調控(kong)不動搖,完善調控(kong)的機制,加快相關基(ji)礎制度改革。

第一(yi),重構房地產與宏觀經濟關系。妥善應對(dui)宏觀經濟和(he)外部環境的挑戰。讓住(zhu)房回(hui)歸到民(min)生的初心(xin)、居(ji)住(zhu)的功(gong)能。在(zai)抑制炒的同時,支持剛性需求、改善性需求和(he)重置需求。讓穩(wen)增長與穩(wen)樓(lou)市並進(jin),促進(jin)房地產的轉型升級帶動整體結構的調整。加快城市更新(xin)和(he)舊房改造,讓房地產在(zai)調控(kong)中xin)蹕蚋咧柿糠 zhan)。

第二,堅持房地產調控(kong)不動搖。提升調控(kong)的政治wo)嘉wei),保持戰略定力。強化三(san)穩(wen)目標,落實(shi)主體責任。實(shi)施區間調控(kong),把握(wo)節奏與力度,用好極限施壓(ya)。做好防控(kong)樓(lou)市雙向劇烈波動預案。

第三(san),完善“一(yi)城一(yi)策(ce)”調控(kong)機制。完善“一(yi)城一(yi)策(ce)”bi) guo)住(zhu)房、土地和(he)金融的市場(chang)監管體系。健全“一(yi)城一(yi)策(ce)”的住(zhu)房、土地、金融的聯動機制。探(tan)索土地、財稅和(he)金融等統一(yi)性政策(ce)“一(yi)城一(yi)策(ce)”執行。探(tan)索“一(yi)城一(yi)策(ce)”的主要政策(ce)匹配機制。

第四,加快基(ji)礎性配套制度改革。繼續深化集體建設用地和(he)宅基(ji)地市場(chang)化改革。建立土地用途(tu)變性的利益共享(xiang)機制。加快建立“住(zhu)房ke)戀?副晁嬡絲諏鞫 夜場(chang)鋇鬧貧取<絛 ?戀毓┬τ 唐販咳? 芷諏  啤M晟啤跋薹考劬jing)地價”、“限地價競(jing)配建”等拍賣制度;完善金融機構的公司治理體系,形成金融機構趨(qu)“住(zhu)”避“炒”的內在(zai)機制。完善多層(ceng)次商品房和(he)保障房金融體系,形成“短tan)璩?埂鋇娜謐駛啤=  zhu)房金融審慎監管制度;建立全國(guo)統一(yi)的稅收制度,改革稅收征管制度。開征房地產稅,重塑(su)房地產稅收體系。

第五,加快住(zhu)房供給側結構性改革。以產權化為主線,構建中國(guo)住(zhu)房的供應體系。以城鎮(zhen)化為基(ji)礎,構建中國(guo)住(zhu)房的空(kong)間體系。以智能化為目標,構建中國(guo)住(zhu)房高質量的產品fang)安堤逑怠4佣hui)制樓(lou)市新(xin)基(ji)因圖(tu)ji)住(zhu)/p>

作者︰倪(ni)鵬飛

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